Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı

            Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracıdan kaynaklı tahliye nedenlerinden biriside tahliye taahhütnamesidir. Kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin, kanunen geçerlilik şartlarını taşıması halinde,tahliye tarihinde kiracının kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiralananın aile konutu olması halinde ise bazı durumların varlığı aranacaktır. Bunun nedeni ise aile konutunun, hukukumuzda özel bir yerinin olmasıdır. Kanun koyucu aile konutu ile ilgili yapılacak tasarrufi işlemlerde sınırlama getirmiştir. Aile konutu olan taşınmazın devir işlemi, kiralananın aile konutu olması halinde sözleşmenin feshi konusu, aile konutu olan taşınmaza ipotek şerhi işlemi ve benzeri işlemleri bu durum için örneklendirebiliriz.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

            Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanun’unun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Madde metnine bakıldığında: ‘’ Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’ şeklindedir. Kanuna uygun şekilde düzenlenen tahliye taahhütnamesinin, tek başına bir tahliye nedeni olduğunu belirtmek isteriz.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları:

• Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekmektedir.
• Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte yapılması gereklidir.
• Tahliye taahhütnamesinde, kiracının tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması gereklidir.

Yukarıda yer alan şartları taşımayan taahhütnamenin geçersiz olacağını belirtmek isteriz.

Uygulamada kiracıların en çok sorduğu soru ise, ‘’BEN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE SADECE İMZA ATTIM. BU İMZAYI KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAPILDIĞI TARİHTE ATTIM. TARİH SONRADAN DOLDURULMUŞ. BU TAAHHÜTNAME GEÇERSİZ MİDİR?’’ şeklindedir. Yargıtay’ın yerleşik kararları doğrultusunda, soruda yer alan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu belirtmek isteriz.

Tahliye Taahhütnamesine Karşı Yapılan İtiraz Hakkında Örnek Olay: Kiraya veren ile kiracı arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi bulunmaktadır. Kiracı taahhütte yer alan tahliye tarihinde, kiralananı tahliye etmemiştir. Kiraya veren ise tahliye tarihinden itibaren 30 gün içerisinde, kiralananın bulunduğu yargı çevresindeki icra müdürlüğünde tahliye takibi başlatmıştır. Tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içerisinde kiracı takibe itiraz etmiştir. Kiracı, takibe yaptığı itirazında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı tarihte alındığını iddia etmektedir. Kiraya veren yasal süresi içerisinde arabuluculuk kurumuna başvurmuş ve arabuluculuk toplantısında taraflar uzlaşamamıştır. Kiraya verenin açacağı itirazın iptali davası ve tahliye davasında verilecek karar hakkında görüşümüz, davanın kabulü olacaktır. Bunun nedeni ise; ‘’Kiracı bu iddiasını noterlikçe re'sen tanzim edilmiş veya imzası onaylanmış bir belge veya davacı tarafından ikrar edilmiş adi bir belge ile ispat edebilir. Tanıkla ispat işbu davada mümkün değildir. Yüksek Mahkeme’ye göre,beyaza imzanın varlığı ancak senetle ispatlanabilir. Çünkü böyle bir senet veren karşı tarafa güvenmektedir ve bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.’’ şeklindedir.

***Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.1.2017 tarihli ve E. 2017/1536 K. 2017/475 sayılı kararı ve  Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 7.6.2012 tarihli ve E. 2012/5147 K. 2012/8537 sayılı kararı: “Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki M. C. arasında imzalanmıştır. Taşınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki yazı ve rakamlarda tahrifat yapıldığını savunmuştur. Davaya konu tahliye taahhütnamesi matbu olup metin üzerindeki boşlukların elle doldurulması suretiyle tanzim edilmiştir. Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde .../.../200..”  ibarelerinin yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır...” 

Tahliye Taahhütnamesine Konu Kiralananın Aile Konutu Olması

            Tahliye taahhütnamesine konu kiralananın aile konutu olması durumunda taahhütnamenin geçersiz olma durumu söz konusudur. Kira sözleşmesine taraf olmayan eşin taahhütnamede imzası bulunmuyor ise kiraya verene bir bildirimde bulunması gereklidir. Bu bildirim noter kanalıyla ve ihtarname yolu ile yapılacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından kiraya verene gönderilecek ihtarnamede, kiralananın aile konutu olduğunu bildirmesi gerekmektedir. Sözleşmeye taraf olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunması halinde tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Sözleşmeye taraf olmayan eşin bu bildirimi, tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihine kadar yapması gereklidir. Son zamanlarda verilen yargı kararlarında ise, kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal başvuru tarihinden önce aile konutu itirazının yapılması gerektiği şeklindedir.

*** Antalya BAM 6. HUKUK DAİRESİ, 2022/1054-1010, 24/05/2022 T. Kararı: Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.

Kira Sözleşmesine Taraf Olmayan Eşin, Kiralananın Aile Konutu Olduğuna Yönelik Tespit Davası Açması

            Uygulamada, kiraya veren tarafından tahliye takibine yönelik icra takibi açıldıktan sonra veya tahliye davası aşamasında, kira sözleşmesine taraf olmayan eş tarafından, Aile mahkemesinde ‘’Aile Konutunun Tespiti’’ için dava açılmaktadır. Bu davanın açılmasının nedeni, kiraya verenin yasal yollara başvurmadan önce sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından kiraya verene aile konutu yönünden bildirim yapılmamasıdır. Son zamanlarda verilen yargı kararlarında; aile konutunun tespitine yönelik açılan davanın, tahliye davasının sonucunu etkilemeyeceği ve yine tahliye davası için bekletici bir mesele olarak kabul görülmediği yönündedir. Bu nedenle, aile konutu itirazının kiraya veren tarafından yasal yollara başvurulmadan önce yapılması önem arz etmektedir.

***Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 Esas Ve 201/11923 Karar Sayılı 02/05/2018 Tarihli Kararında; “…Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Av. Abdullah FIRAT